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El 80% de las viviendas de más de 1 millón de euros están en Baleares, Málaga, Madrid, Alicante y Barcelona

Cada una de las 50 provincias españolas tiene al menos una vivienda de más de un millón de euros anunciada en idealista, pero la distribución de las mismas no es homogénea. De hecho, las provincias de Málaga, Baleares, Madrid, Alicante y Barcelona concentran el 79,6% de todas las viviendas disponibles por encima de esa cantidad. En muchas provincias, con menos de 20 viviendas anunciadas, su peso porcentual es insignificante, por lo que aparecen como 0,0%.

España cuenta, con fecha 1 de agosto de 2024, con 40.076 viviendas de lujo en el mercado con precios superiores al millón de euros. Baleares es la provincia donde más viviendas de este tipo se concentran, ya que suponen el 24,1% del total nacional. Le sigue, muy de cerca, Málaga con el 20,9% del total, y a continuación están Madrid (12,5% del total), Alicante (11,2%) y Barcelona (10,9%).

Girona es la sexta provincia en la que se acumula más producto por encima del millón, con el 6,3%, seguida por Santa Cruz de Tenerife con el 2,7%. El ranking de las principales provincias con más viviendas de lujo se completa con Valencia (1,7%), Cádiz (1,7%), Las Palmas (1,1%), Granada y Vizcaya (0,7% en ambos casos).

Por el contrario, la provincia en la que menos viviendas de lujo se anuncian, a fecha 1 de agosto, es Soria, con solo una. Le siguen Teruel y Palencia con 2 cada una, y Zamora con 3. A continuación se sitúan Badajoz (6), León (7), Ourense y Cuenca (8 en cada una de las provincias). En estos casos, su peso sobre el total nacional es insignificante.

Las viviendas de ultralujo

Existe, dentro del propio mundo de lujo, un terreno aún más exclusivo como es el de las viviendas de ultralujo, aquellas con un precio superior a los 3 millones de euros. Las 7.889 propiedades de este precio que había anunciadas a principios de agosto se concentran principalmente en Baleares (2.903 anuncios; el 36,8% del total) y Málaga (2.566 anuncios; 32,5%). Les siguen Madrid (786; 10%), Barcelona (480; 6,1%), Alicante (394; 5%) y Girona (238; 3%). En un total de 11 provincias no hay viviendas en el mercado por encima de los 3 millones de euros.

Datos recopilados y analizados por idealista/data, la proptech de idealista que proporciona información destinada a un público profesional para facilitar la toma de decisiones estratégicas, tanto en España, Italia y Portugal. Utiliza todos los parámetros de la base de datos de idealista en cada país, así como otras fuentes de datos públicas y privadas para ofrecer servicios de valoración, inversión, captación y análisis del mercado.

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Madrid vuelve a ser la ciudad más demandada de España para comprar casa

La presión de la demanda sobre la oferta existente en el mercado de la compraventa de viviendas ha vuelto a colocar a la capital de España como la ciudad más demandada. Las capitales recuperan el protagonismo que otras ciudades cercanas a ellas, como Alcalá de Henares (2) o Torrent (4), lograron arrebatar en ranking anteriores, y entre las 10 primeras localidades más demandadas entre abril y junio vuelven a destacar Valencia, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Zaragoza, Sevilla, Barcelona o Santander.

En esta ocasión, en el ranking de demanda en venta de idealista entre abril y junio destaca a las grandes capitales como los principales destinos de las búsquedas e interacciones de los usuarios del marketplace inmobiliario del sur de Europa. Encabeza el listado Madrid, seguido por la localidad vecina de Alcalá de Henares, y Valencia, que a su vez está acompañada por Torrent.

Tras ellas, llegan algunas de las ciudades más grandes de España, como Zaragoza (7), Sevilla (8) o Barcelona (9), superadas por las dos capitales canarias, siendo quinta Las Palmas de Gran Canaria y sexta, Santa Cruz de Tenerife. Ambas ciudades insulares se llevan intercambiando el liderazgo en el archipiélago ante el mayor interés de la demanda por comprar casa.

Santander completa el ‘top’ 10 de poblaciones más demandadas, que se resume en ocho capitales y solo dos ciudades de la periferia de las grandes ciudades.

A continuación, en el segundo escalón entre las localidades con mayor demanda relativa en venta hay mayor igualdad entre capitales y periferia. Por ejemplo, se encuentran Reus (Tarragona), Hospitalet de Llobregat y también aparecen Badalona (17) y Sant Cugat del Vallès (20), las tres en Barcelona, con la particularidad de Gijón (14) entre las más destacadas poblaciones fuera de las capitales de provincia.

Entre ellas, aparecen otras cinco capiteles de provincia, como Málaga, que se sitúa en 13ª posición, por delante de Palma (15), Huelva (16), Almería (18) o A Coruña (19).

Por detrás de estas ciudades empiezan a destacar destinos de costa repartidos por toda la geografía nacional como San Bartolomé de Tirajana (Gran Canaria), en el puesto 23, junto al Rincón de la Victoria de Málaga (24); Gandía (26), en Valencia; o Vilanova i la Geltrú (27), en Barcelona, junto a capitales con mar como San Sebastián (21), Alicante (22) o Tarragona (30), y grandes ciudades del entorno de Barcelona como Manresa (25) o Terrassa (28).

La mayoría de las localidades más demandadas cuenta con precios por debajo del promedio  

El ranking de demanda en la compraventa de viviendas en España del segundo trimestre cuenta en esta ocasión con 104 ciudades que cumplen con los requisitos de stock relevante en el mercado y más de 1.100 euros/m2. El promedio del precio, con localidades que pueden superar los dos millones de euros frente a los 130.000 euros de las más asequible, roza los 365.000 euros.

La gran mayoría de estas poblaciones se encuentra por debajo de este precio, salvo los destinos turísticos más selectos y capitales de provincia como Palma (670.000), San Sebastián (604.000), Madrid (526.00), Barcelona (413.000) o Málaga (368.000).

Las localidades más caras del listado las encabezan viejas conocidas como Benahavís, rozando los 2,3 millones de euros de media en la Costa de Sol, junto a Marbella (1,6 millones) aunque superada por el municipio mallorquín de Calvià (1,7 millones). A este selecto club del millón se unen Sotogrande (1,17 millones) y Altea (1,1 millones).

Por debajo del millón, también aparecen localidades costeras desatacadas como Sitges (730.000 euros), Adeje (720.000 euros) o Llucmajor (712.000 euros), junto a la localidad barcelonesa de Sant Cugat del Vallès (864.000 euros).

Por en lado contrario, entre estas poco más de 100 poblaciones más demandas del mercado, aparecen otras donde sus precios medios no superan los 150.000 euros, como son Manresa (130.500 euros), Roquetas de Mar (133.250 euros), Huelva (136.000 euros), Palencia (136.400 euros) o la localidad murciana de Águilas (138.000 euros).

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Comprar una propiedad siendo no residente en España: factores a considerar

Cada vez son más los extranjeros que encuentran en España el lugar perfecto en el que invertir.

Pero para poder llevar a cabo esta operación es necesario contar con un número de identificación de extranjero o NIE emitido por las autoridades españolas. 

Este NIE permite a los ciudadanos extracomunitarios que no residen ni desean residir en España realizar trámites como la venta de una vivienda. Sin embargo, es necesario tener muy en cuenta su caducidad a los tres meses, ya que las operaciones inmobiliarias suelen tomar entre tres y 12 meses, por lo que se requeriría su renovación. 

¿Qué requisitos deben cumplir los no residentes para comprar un piso en España?

Para poder realizar cualquier operación de tipo inmobiliario resulta esencial contar con un NIE. Pero no es el único requisito para llevar a cabo la compra de un inmueble. Abrir una cuenta bancaria, si bien no es un requisito indispensable, también puede contribuir a facilitar mucho más los trámites, principalmente a la hora de abonar impuestos o realizar gastos asociados a la compra.`

Aparte de esto, podemos resumir el proceso de compra de una vivienda para un no residente en España de la siguiente manera: Solicitar y obtener un NIE. Buscar la propiedad que se ajuste a lo que se desea. Formalizar un contrato de reserva que formalice la oferta de compra del inmueble al vendedor. Si el vendedor acepta la oferta debe realizarse un contrato de arras que refleje las condiciones de venta y hacer el pago de un depósito (generalmente del 10% del precio). Además, pueden darse otros supuestos, como el de necesitar financiar la compra, lo que implica la petición de un préstamo hipotecario. Sea cual sea el caso, los trámites finalizarán con la firma de la compraventa ante notario en España y la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, para una mayor protección jurídica de la propiedad.

Requisitos

Los no residentes que deseen comprar un piso en España deben cumplir varios requisitos. Como se mencionó anteriormente, obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE) es fundamental para llevar a cabo cualquier operación inmobiliaria. Además, aunque no es obligatorio, abrir una cuenta bancaria puede agilizar los trámites relacionados con el pago de impuestos y otros gastos asociados a la compra.

El proceso de compra para un no residente en España se puede resumir de la siguiente manera:

  1. Solicitar y obtener un NIE.
  2. Buscar una propiedad que cumpla con los requisitos deseados.
  3. Formalizar un contrato de reserva que confirme la oferta de compra al vendedor.
  4. Si el vendedor acepta la oferta, se procede a firmar un contrato de arras que establece las condiciones de venta y realizar un pago inicial, generalmente equivalente al 10% del precio.
  5. En algunos casos, puede ser necesario solicitar financiación a través de un préstamo hipotecario.
  6. Finalmente, el proceso culmina con la firma de la escritura de compraventa ante notario en España y la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad, lo que brinda una mayor protección jurídica al comprador.

Es importante tener en cuenta que estos son los pasos generales, y pueden variar dependiendo de la situación específica y las leyes vigentes en cada caso. Es recomendable contar con asesoramiento legal y financiero para garantizar una transacción exitosa.

Impuestos y gastos extras a tener en cuenta


Al comprar una casa en España, un extranjero debe hacer frente a varios impuestos, entre los que se incluyen:

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Aplicable a viviendas nuevas, con un tipo del 10% sobre el precio de la propiedad. En las Islas Canarias se aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) al 7%.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Se aplica a la formalización de hipotecas, oscilando entre el 0,4% y el 1,5% del precio de la propiedad, dependiendo de la región.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Aplicable a la compra de propiedades de segunda mano, con un porcentaje que varía entre el 4% y el 10%, según la comunidad autónoma.

Además de estos impuestos, existen otros gastos asociados a la compra de una propiedad en España:

  • Firma de escritura pública en la notaría.
  • Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
  • Tasación y notaría, en caso de solicitar una hipoteca.
  • Impuestos de la hipoteca y la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

Es importante tener en cuenta que estos gastos adicionales no requieren la presencia física del nuevo propietario en el país, siempre y cuando cuente con representación legal. Para facilitar estos trámites, se puede contar con el departamento de asesoría jurídica y financiera de Gilmar, que proporciona la transparencia y garantía necesarias para afrontarlos con tranquilidad.

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Traslado de hogar: Puntos clave a considerar en tu cambio de residencia

Cambiar de casa marca un hito emocionante y significativo en la vida de muchas personas. Sin embargo, implica una serie de consideraciones cruciales que deben abordarse para asegurar una transición exitosa. Más allá del embalaje de cajas y el transporte de muebles, este cambio representa una nueva etapa en tu vida. Desde la planificación logística hasta la organización del espacio y la adaptación al nuevo entorno, hay múltiples aspectos a considerar.

En este artículo, exploraremos los factores que debes tener en cuenta antes y después de mudarte. Con esto, podrás abordar este importante cambio de la manera más fluida posible para ti y tu familia.

Factores que hay que tener en cuenta a la hora realizar un cambio de casa

  • Analiza tus necesidades: Examina lo que requieres en tu próxima residencia y elabora una lista de las características que consideras fundamentales para ti. ¿Tienes hijos? ¿Practicas algún deporte regularmente? ¿Realizas frecuentes viajes? Plantea una serie de interrogantes específicas y ofrece respuestas concretas para orientar tu búsqueda de vivienda de manera más precisa.
  • Define tus límites financieros: Examina tus recursos disponibles para la adquisición de tu nueva vivienda, incluyendo la capacidad de cubrir los costos iniciales como la cuota inicial de una hipoteca. Además, investiga minuciosamente el mercado inmobiliario en el área de tu interés para comprender los precios y las opciones disponibles.
  • Explora el mercado inmobiliario: Investiga la zona deseada para obtener una perspectiva de los precios y las alternativas disponibles. Dedica tiempo a investigar las tendencias actuales del mercado, los valores de las propiedades en diferentes áreas y las oportunidades de inversión. Esta información te permitirá tomar decisiones informadas y encontrar la mejor opción para tu próximo hogar. Además, considera consultar con agentes inmobiliarios locales o buscar en línea para obtener una visión completa del panorama inmobiliario en tu zona de interés.
  • Analiza las dimensiones de la vivienda: Ten en cuenta el número de personas que vivirán en el hogar para determinar el espacio necesario. Considera el tamaño adecuado, la cantidad de habitaciones requeridas y otros aspectos relacionados con la distribución del espacio, como áreas comunes, zonas de trabajo o recreación, y necesidades específicas de cada miembro de la familia. Es fundamental evaluar estas dimensiones para garantizar que la nueva vivienda se adapte adecuadamente a las necesidades y estilo de vida de todos los residentes.
  • Evalúa la accesibilidad: Considera la comodidad de acceder a la vivienda tanto para peatones como para vehículos. ¿Necesitas rampas para personas con movilidad reducida? ¿Dependes del transporte público? Examina estas necesidades para asegurarte de que la ubicación de tu nuevo hogar sea adecuada para ti y tu estilo de vida.

¿Qué factores hay que considerar una vez realizado un cambio de casa?

Una vez que te has mudado, es crucial tener en cuenta estos aspectos esenciales:

  • Cierre de detalles en la vivienda anterior: Asegúrate de resolver todos los asuntos pendientes en tu vivienda anterior. Esto puede incluir la finalización del contrato de arrendamiento, liquidación de pagos pendientes y cubrir los gastos finales.
  • Gestión de suministros: Solicita la cancelación de los suministros (luz, agua, gas e internet) en tu antiguo domicilio y asegúrate de activarlos en tu nuevo hogar para evitar interrupciones en los servicios.
  • Inscripción en el registro municipal: Después de mudarte, regístrate en el registro municipal correspondiente a tu nueva dirección para actualizar oficialmente tu residencia.
  • Informar a la Dirección General de Tráfico: Notifica a la Dirección General de Tráfico sobre tu cambio de residencia y actualiza los datos de tu vehículo si es necesario para evitar problemas legales.
  • Actualización en la Seguridad Social: Actualiza tu dirección en la Seguridad Social para acceder a servicios de salud en tu nueva área, como un nuevo centro de salud, hospital y médico de familia.
  • Actualización de dirección fiscal en Hacienda: Asegúrate de actualizar tu dirección fiscal en Hacienda, especialmente si te mudas a otra comunidad autónoma, ya que las regulaciones fiscales pueden variar.
  • Notificación a banco y compañía de seguros: Informa a tu banco y a tu compañía de seguros sobre tu nueva dirección para mantener tus datos actualizados y recibir comunicaciones importantes.
  • Actualización de dirección en suscripciones y tiendas en línea: No olvides actualizar tu dirección en todas tus suscripciones y cuentas de tiendas en línea para evitar que los pedidos se envíen a tu antiguo domicilio.

Cambiar de casa es un proceso que implica muchos detalles y puede resultar largo y complejo. Sin embargo, esperamos que esta entrada te haya proporcionado la orientación necesaria para organizarte y priorizar lo más importante, facilitando así tu experiencia en este proceso. ¿Por qué esperar más para encontrar tu nuevo hogar? ¡El momento de dar el paso hacia una nueva vida está justo aquí!

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Un 15% de españoles podría beneficiarse del aval público para la compra de vivienda

Tras la aprobación de la línea de avales ICO-Mitma para jóvenes y familias con menores a su cargo para la compra de la primera vivienda, el portal inmobiliario Fotocasa ha querido evaluar cuántos españoles podrían beneficiarse de esta medida. Según el análisis de Fotocasa Research, un 15% de los particulares mayores de 18 años podría beneficiarse del aval del Gobierno para la compra de su primera vivienda. Los datos muestran, además, que dentro de este grupo de población hay un 41% de particulares dispuestos a comprar pero que, de momento, están posponiendo esta decisión, principalmente por su situación económica y/o laboral, por la falta de ahorro o por los tipos de interés.

La ayuda llega en forma de avales del 20%, y en algunos casos del 25%, para la entrada de la compra de la primera vivienda y conseguir así hasta el 100% del préstamo hipotecario. Para acceder a este aval hay que cumplir una serie de requisitos. Por un lado, tener 35 años o menos en el momento de la compra o ser una familia con menores a su cargo. También se exige tener unos ingresos inferiores a 37.800 euros anuales por persona o, en el caso de las familias, un 0,3 % más del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) por cada hijo. Además, es necesario que los solicitantes residan en España y tengan DNI o NIE, que su perfil financiero e ingresos sean aptos para solicitar una hipoteca o que sea la primera vivienda que se compra y que se utilice para vivienda habitual.

“Es una medida positiva que fomenta el acceso a la compra, y que ayuda a equilibrar el mercado, ya que la ley de vivienda solo se centra en el alquiler. Este aval facilita el acceso a la primera vivienda de los jóvenes, en un momento en el que la demanda de compra entre los menores de 35 años ha descendido 10 puntos porcentuales a causa de la nueva situación económica. Por lo que puede ser un halo de esperanza para llegar a cumplir su objetivo de convertirse en propietarios. Es una iniciativa que el propio Mario Dragi, expresidente del BCE ya ha puesto en marcha en Italia, por lo que es positivo que nuestros jóvenes y familias sin recursos también tengan esa opción. Está demostrado que la propiedad ayuda a los ciudadanos a generar riqueza”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Un 30% de los particulares podría beneficiarse del aval público

Según los datos de Fotocasa Research, del conjunto de particulares, hay un 15% que podría acogerse a esta línea de crédito para acceder a la compra de vivienda. Este es el porcentaje sobre la población mayor de 18 años que no es propietaria de una vivienda y que cumple los requisitos económicos y demográficos (edad o situación familiar) que se exigen para acceder al aval público.

En el caso de Andalucía, esta cifra sería algo mayor. Concretamente, un 37% de los particulares de esta comunidad autónoma cumplen los requisitos para solicitar el aval. Un dato que convierte a Andalucía como el territorio con mayor proporción de posibles beneficiarios. Tras esta comunidad se sitúan Cataluña (15%), la Comunidad Valenciana (14%) y Madrid (10%).

Hay, como se ha dicho, dos vías de acceso a esta medida: por un lado, la de los particulares que tengan 35 años o menos y, por otro, la de familias con menores a su cargo sin limitación de edad. Una vez considerados los requisitos de propiedad (primera vivienda) y económicos, por la primera de estas vías —la de edad— podrían acceder un 11% de particulares mayores de 18 años, mientras que la segunda —la familiar— aporta el 4% restante hasta completar ese 15% total.

Si se desglosan aún más las cifras de potenciales beneficiarios menores de 35 años descubrimos que es más probable acceder al aval público en el caso de jóvenes sin parejas (un 7%) que en pareja (3%), una diferencia que tiene su origen en los límites de renta que se establecen a los potenciales compradores.

Una mirada territorial permite además comprobar cómo Andalucía lidera el porcentaje de potenciales beneficiarios en ambos casos (6% de los particulares andaluces podrían acceder por la vía familiar y el 16% por edad), mientras que Madrid tiene el porcentaje más bajo en ambos casos (3% en familias y 7% en jóvenes).

Un 41% de los particulares que podrían beneficiarse de este aval prevé comprar una vivienda en los próximos cinco años

Dentro de este grupo de población susceptible de acogerse a esta medida, hay un 41% de personas que, aunque no están buscando ahora, tienen intención de comprar una vivienda en los próximos cinco años. Este porcentaje se reparte entre el 14% que se ha fijado un plazo de dos años o menos y un 27% que estima que realizará esta acción en un periodo que abarca de los dos a los cinco años.

Asimismo, hay un 34% que, pese a que no se plantea adquirir una vivienda a medio plazo, no descarta hacerlo más adelante. Y, por último, hay otro 25% que no lo tiene previsto ni a medio ni a largo plazo.

Estos datos demuestran que es un segmento con mucha mayor intención de compra que el resto de la sociedad: ese 41% de potenciales compradores en los próximos 5 años es 20 puntos superior al 21 % que se registra entre el conjunto de particulares mayores de 18 años que no están buscando vivienda ahora mismo.

Si separamos a los potenciales beneficiarios de estos avales del ICO por menores de 35 años y familias, se aprecian previsiones algo diferentes. Los jóvenes tienen, en general, mayor previsión de comprar un inmueble que los particulares que ya han formado su propia familia. 

Así, un 42% de los jóvenes que tienen entre 18 y 34 años aspira a comprarse una vivienda en los próximos cinco años. Esta cifra es sensiblemente más elevada entre aquellos jóvenes que tienen pareja (55%) y algo más baja entre los que están solteros (37%). Además, solamente un 22% de los que cumplen los requisitos para acogerse a este aval descarta la compra de vivienda tanto a medio como a largo plazo.

Dentro del grupo de familias que podrían solicitar el aval, la intención de compra es algo menor. Concretamente, uno de cada tres particulares (36%) se plantea la adquisición de una vivienda de aquí a cinco años. Asimismo, un 34% asegura que es algo que no está en sus planes ni presentes ni futuros.

Esta mayor intención de compra entre los jóvenes se explica por el hecho de que, no solo son el segmento de población más activo, sino que, además, el iniciarse en este mercado supone, en la mayoría de los casos, adquirir una primera vivienda para convertirla en su residencia habitual.

Si hablamos de los motivos por los que, de momento, han decidido posponer la compra, las razones más recurrentes son, por un lado, que la situación económica y/o laboral no lo permite y, por otro, la falta de ahorros. Aunque sobre el conjunto de los potenciales beneficiarios sean un 47% y un 37% respectivamente los que aluden a estas dos cuestiones, el desglose entre jóvenes y familias deja una clave interesante.

Para los menores de 36 años que podrían solicitar este aval es clave carecer de ahorros (motivo por el que posponen la compra el 40% de ellos), una cuestión menos importante (28%) para las familias. Sin embargo, la situación económica registra porcentajes similares entre jóvenes (47%) y familias (48%).

Finalmente, merece la pena señalar también el 25% menores de 36 años potenciales beneficiarios de esta medida que posponen la compra porque creen que los precios actuales son muy altos y que se normalizarán en el futuro.

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Los jóvenes vuelven a mostrar interés por comprar vivienda: el 43% quiere adquirir una vivienda

El mercado de la vivienda debe ser analizado a través de la edad de los que lo conforman, ya que ésta interviene en la consideración sobre los inmuebles. Resulta evidente que no se demandan las mismas características si quien busca es un joven que necesita un lugar para residir fuera de su ciudad por razón de estudios o trabajo que alguien en su madurez que se interesa por una segunda vivienda a modo de inversión. Desde este punto de vista, los jóvenes constituyen una referencia muy significativa, dado que su colectivo es el más activo de este mercado. De hecho, son ellos los que han provocado los cambios más considerables en el mercado inmobiliario durante este año 2023, según se muestra en el informe “Radiografía del mercado de la vivienda: segundo semestre 2023” realizado por Fotocasa Research con el propósito de conocer las necesidades y prioridades de los jóvenes a la hora de interactuar con el sector inmobiliario.

En concreto, el tramo de 18 a 24 años es el que a principios del 2023 registró una fuerte contracción (nueve puntos porcentuales) respecto a los datos de agosto de

2022 y que, con su regreso en el segundo semestre de 2023 ha vuelto a impulsar la actividad en el mercado. Ahora se sitúa en el 43%, un nivel más en línea con el que venía registrando desde 2021, después de dejar atrás la fase más dura de la pandemia.

El otro segmento joven (25-34 años) también incrementa su participación con respecto a febrero (del 46% de participación al 49%), aunque se queda seis puntos por debajo del máximo que registró en agosto de 2022 (55%).

En ambos grupos, además, se repite el mismo patrón que también se relaciona con el comportamiento general del mercado: la recuperación tiene mucho más que ver con la demanda no efectiva (la que no ha logrado cerrar la operación de compra o de alquiler), que se sitúa prácticamente en niveles de agosto de 2022, que con la demanda que sí que ha alcanzado su objetivo inmobiliario. Así, el porcentaje de particulares que han llegado a firmar un contrato para adquirir o arrendar un inmueble se sitúa en el 19% en el segmento de 18 a 24 años (eran el 21% en agosto de 2022) y en el 22% (frente al 29% registrado 12 meses antes) para el de 25-34 años.

A medida que ascendemos en los tramos de edad encontramos variaciones más moderadas y niveles de participación más bajos. Así, entre los 35 y los 44 años se sitúa en el 35%; entre los 45 y los 54 años, en el 25%. Son unos porcentajes muy en línea con los datos de los dos últimos años, aunque con una moderada tendencia al alza con respecto a la ola de febrero de 2023 que encaja con el panorama general que venimos describiendo a lo largo de todo el informe. Algo más relevante es la recuperación de la participación del tramo de mayor edad (55 75 años), que recupera 4 puntos porcentuales respecto a febrero y se sitúa en el 20%, idéntico porcentaje que el de hace un año y muy en línea con su evolución histórica si exceptuamos el máximo que marcó en agosto de 2019, en el momento de mayor actividad.

Los jóvenes aumentan su participación en el mercado de compraventa

Cuando se pone el foco en la participación en la compraventa por grupos de edad, se comprueba que también existen diferencias reveladoras. Pese a esto, en esta ocasión el comportamiento de todos ellos es bastante homogéneo, con repuntes más o menos leves en los distintos segmentos.

Así, el grupo de jóvenes que se sitúan entre los 25 y los 34 años son los más activos, con un 30%, un porcentaje superior al registrado en agosto de 2022, cuando era del 28%, y aún mayor que el registrado en febrero de 2023 (25%). El siguiente estrato donde más actividad relacionada con la compraventa se detecta es entre las personas con edades comprendidas entre los 35 y los 44 años. En este grupo, las acciones en el mercado —ya sean de oferta o de demanda– alcanzan al 23% de los particulares, con lo que suben dos puntos porcentuales respecto a la misma referencia de agosto de 2022, cuando fue del 21%. En tercer lugar, y también mostrando un repunte apreciable, se sitúa el segmento de edad entre los 45 y los 54 años, que alcanza un 18%, frente al 16 % de doce meses antes.

“El segmento más joven va a ser clave durante 2024 y los próximos años porque son los compradores del futuro. Los jóvenes españoles quieren convertirse en propietarios, más que arrendatarios, pero en la mayoría de ocasiones ese sueño se ve frustrado porque no cuentan con los ahorros iniciales necesarios para hacer frente a la entrada de una vivienda y su inestabilidad laboral tampoco se lo permite. En este aspecto es de crucial importancia que la administración pública pueda poner en funcionamiento las ayudas y los programas anunciados para que lleguen realmente a facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda”, comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

También se observan ligeros incrementos entre los colectivos de edad que abren y cierran este muestreo por ambos extremos. De este modo, entre los más jóvenes, los que cuentan entre los 18 y los 24 años, la actividad salta del 12% de agosto de 2022 al 13% de un año después. Son exactamente los mismos números que presentan los más veteranos, los que están entre 55 y 75 años.

El alquiler se ralentiza

Al contemplar los últimos datos de participación en el mercado de la vivienda es importante dirigir la mirada hacia la parte del alquiler, donde se aprecia un descenso de la actividad, a excepción del estrato de menor edad. Así, la participación en el mercado del alquiler entre los que tienen entre 18 y 24 años experimenta un ligero incremento respecto a agosto de 2022 (del 34% al 35%).

“Es normal que los jóvenes quieran comprar y hayan reducido su actividad del mercado del alquiler, ya que ahora mismo se encuentra en datos máximos y alquilar una vivienda en España es más caro que nunca. Y muchos de los jóvenes que están dando el paso al mercado inmobiliario lo quieren hacer desde el mercado de la compra y no desde el alquiler. Será imprescindible que el mercado, los bancos y las administraciones públicas puedan dar respuesta a esta necesidad de compra por parte de los jóvenes en nuestro país”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Por su parte, los particulares que integran el grupo de edad más participativo en términos generales, los jóvenes que cuentan entre 25 y 34 años presentan una reducción de actividad en el mercado del alquiler de ocho puntos porcentuales. De esta manera, pasan del 34% de agosto de 2022 al 26% de un año después. Este grupo, por tanto, es el que más se ha alejado del mercado del alquiler y ha provocado el descenso general.

La actividad en el mercado del arrendamiento del siguiente tramo de edad, el integrado por los que tienen entre 35 y 44 años, también mengua. Concretamente, retrocede del 18% al 17% de agosto a agosto, pasando por el 15% de febrero.

Igualmente, el siguiente grupo de edad (45-54 años) también sufre un descenso significativo. Así, en este segmento, la participación en el mercado del alquiler cae del 12% al 10%. Por último, entre quienes pasan de los 55 años hay una baja participación, pero mayor estabilidad: el 9 % (el mismo porcentaje que doce meses antes) han realizado alguna acción en el alquiler.

Pero no se trata solo de participar, sino de que el proceso llegue a buen término, y eso, en el arrendamiento, cada vez pasa menos. Entre quienes tienen de 25 a 34 años, la demanda efectiva de alquiler ha perdido siete puntos porcentuales con respecto a agosto de 2022: del 18% ha pasado al 11%. En el otro segmento joven (18-24 años), el 10% ha logrado firmar un alquiler de vivienda en el último año, un porcentaje que en agosto de 2022 alcanzaba el 14%.

Por el contrario, los porcentajes de quienes han buscado un inmueble de alquiler, pero todavía no han encontrado permanecen más estables en ambos segmentos de edad. La conclusión es que hay un número creciente de jóvenes que, a la vista de las dificultades para cerrar una operación de arrendamiento en un escenario como el actual de precios altos, están abandonando este mercado, esperando a que se moderen los precios o para incrementar su base de ahorro y tratar de optar a un inmueble en propiedad.

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“Las primeras caídas en el precio de la vivienda y la moderación en el volumen de compraventas marcarán el mercado en 2024”

El 2023 que acaba de cerrar será recordado como el año de la gran transformación del mercado inmobiliario, en el que han confluido infinitos cambios sociales, económicos y legislativos que suponen la mayor alteración del sector en la última década. La recuperación del mercado tras el parón de la pandemia, la nueva política monetaria restrictiva de la eurozona y la entrada en vigor de la primera ley de vivienda hacen de 2023 un año inquietante pero resiliente frente a las adversidades.

El impacto en el sector inmobiliario y en el mercado de la vivienda ya es sólido. El factor más considerable son las diez subidas de tipos de interés, que conforman el ciclo más agresivo de la historia del Banco Central Europeo. Por ahora, el temor a la recesión ha paralizado la escalada y el tono del discurso de la institución monetaria indica que, al menos hasta el segundo semestre de 2024, no se iniciará un periodo de estabilización que conlleve una relajación de los intereses.

La compraventa cerrará por encima de las 550.000 operaciones y volverá a la normalidad

La ralentización en las compraventas ha definido este 2023, pero hay que poner en contexto que la reducción se produce debido a la comparativa interanual, con un ejercicio de auténtico boom -2022-. Los datos apuntan a que este año se firmarán presumiblemente más de 550.000 operaciones, y volverá a ser uno de los mejores desde 2008, lo que significará todo un hito, con el alto nivel al que se encuentran los tipos de interés. Para 2024 se recalcará la resistencia al encarecimiento hipotecario por la intensidad de la demanda latente y se podrán llegar a registrar más de 450.000 compraventas, lo que supondría una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado. Probablemente un gran volumen de demanda se dirigirá a la compra por reposición, una predisposición por la que se caracterizará el nuevo año.

Nuevo perfil de comprador de vivienda más solvente

La sobredemanda de compra generada tras la pandemia se ha ido moderando, dejando paso a un nuevo comprador. Se trata de una figura con alta solvencia económica, con conocimiento y experiencia en el sector inmobiliario y en muchos casos es un comprador extranjero. Este perfil es menos vulnerable al cambio monetario europeo por necesitar menos financiación bancaria y contar con un poder adquisitivo mayor. De hecho, desde Fotocasa Research ya se ha detectado un incremento de cinco puntos porcentuales del comprador que no solicita hipoteca y que se sirve de ayuda familiar y/o ahorros.

Cambio de ciclo: las hipotecas se resienten por la subida de tipos

A su vez, la concesión de hipotecas sobre viviendas se resiente y se transforma. Las firmas hipotecarias se moderarán a un ritmo más significativo que las compraventas, debido a que cerca del 40% de compradores ya buscan nuevas fórmulas de adquisición de vivienda, sin requerir créditos hipotecarios. Es la cifra más alta desde 2017. Por lo tanto, entramos en un cambio de ciclo hipotecario que se adapta al nuevo contexto, en el que la banca fomenta los créditos de tipo variable y afloran variedades como las hipotecas mixtas en detrimento de los tipos fijos.

Por su lado, el Euríbor, tras haber presentado el mayor ascenso de los últimos 15 años al superar el 4%, parece que oscilará por debajo del 4,5% en los próximos meses en una tendencia hacia la estabilización. Precisamente el nuevo escenario del índice de referencia, el encarecimiento de las condiciones de préstamo y la ralentización económica desincentivarán la demanda de crédito hipotecario. Sin embargo, las previsiones para el cierre de 2023 son muy favorables, ya que rondarán las 380.000 concesiones hipotecarias y convertirá el año en uno de los mejores desde 2010.

Moderación en el precio de la vivienda y caídas contextualizadas

El endurecimiento de los préstamos financieros también es responsable de acelerar el coste de la vivienda de obra nueva, al aumentar el riesgo de la parte promotora y ralentizar su producción. Estas dificultades se suman a la falta de suelo, la lentitud en la burocracia, la subida de alrededor del 25% en los costes de construcción, y la falta de mano de obra, que hacen muy difícil la ampliación del parque de vivienda. Por ello, la continuación de la subida del precio de la vivienda de obra nueva no será una sorpresa en 2024 teniendo en cuenta que el stock está bajo mínimos.

Sin embargo, en la vivienda de segunda mano el precio ya presenta indicios de templanza al registrar un aumento interanual del 6,2% en noviembre, lo que significa el incremento más moderado del año. Los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa muestran con gran exactitud que, en el inicio del ciclo de aumento de los tipos de interés, el precio de la vivienda se encareció de forma abultada hasta marcar las mayores variaciones del precio -con crecimientos del 10,8% interanual en junio de 2023- desde el 2006, similares a cuando el mercado comenzó a calentarse previo a la burbuja de 2007. Lo que sucederá a partir de ahora es que el precio irá perdiendo poco a poco la sobre variación que adquirió durante este ejercicio. Sin embargo, la moderación del precio continuará a un ritmo paulatino y cerraremos 2023 con incrementos cercanos al 5%.

Durante el primer trimestre de 2024 también continuarán las subidas del precio, aunque de forma más comedida. Debido a que las tensiones inflacionistas continuarán acechando, el bolsillo de las familias se verá mermado, reduciendo su poder adquisitivo y frenando el consumo. Lo que relajará la demanda de compra en nuestro país. Hay que tener en cuenta que el mercado es muy heterogéneo, pero a partir de ese momento podríamos comenzar a ver fluctuaciones a la baja en algunas comunidades con menor demanda y menos atracción turística, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023. Eso sí, habrá que poner en contexto que no serán bajadas de precio como tal, ya que, tras las subidas anómalas, el precio simplemente estará retornando al lugar de partida.

Drama habitacional en el alquiler por la escasa oferta

El mercado del alquiler atraviesa uno de sus momentos más complicados. Las dos partes fundamentales que lo conforman se encuentran cada vez más distanciadas. Los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras los propietarios tan solo el 16%. Esta situación se traduce en un considerable desequilibrio entre demanda y oferta. Nunca el alquiler había tenido una oferta disponible tan reducida como ahora. El stock disponible en alquiler se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 40% de inquilinos. Esta casuística tiene como resultado un mercado muy compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder.

La principal consecuencia de la falta de oferta disponible es el sobreprecio de la vivienda en renta. Esta inestabilidad del arrendamiento provoca un fuerte tensionamiento en los precios que se reflejó en una intensa escalada durante el primer semestre del año 2023, donde alcanza el precio máximo histórico a nivel nacional con 11,69€/m², superando incluso la marca registrada durante la burbuja de 2007.

El precio del alquiler se mantiene con perspectiva de riesgo

El arrendamiento será a partir de ahora, en 2024 la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda, por lo que el pronóstico del precio del alquiler es con incrementos, incluso, por encima del 5% interanual.

El alto precio del alquiler está causando dos tendencias: la primera es la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos desechan la idea de emanciparse; la segunda es el aumento de 14 puntos porcentuales en la demanda de habitaciones en viviendas compartidas como solución habitacional al no poder hacer frente al precio de una vivienda completa.

La ley de vivienda no ha mejorado la accesibilidad

Seis meses después de la entrada en vigor de la ley por el derecho a la vivienda, el balance es desfavorable, ya que ha traído incertidumbre, descontento y la contraposición del sector inmobiliario. Casi la mitad de las comunidades autónomas han recurrido la norma ante el Tribunal Constitucional lo que genera un clima de inseguridad jurídica y de inestabilidad.

De hecho, medidas como la limitación de actualización anual del precio del contrato de arrendamiento está impulsando que un volumen importante de propietarios busque nuevas fórmulas de alquiler que no se rijan por la ley de vivienda como el alquiler turístico, habitacional o de temporada. Esta casuística está generando una gran contracción en el parque de alquiler residencial de larga duración al desincentivar la inversión del arrendamiento anual.

Ni en 2022 hubo burbuja, ni en 2023 cayeron los precios, ni en 2024 habrá crisis en el sector

El sector inmobiliario despide el año con la mirada puesta en las decisiones macroeconómicas del Banco Central Europeo. En el primer trimestre de 2024 el eurosistema pondrá a prueba la estructura financiera, hará balance y medirá el riesgo de inestabilidad de la zona euro, lo que podrá impulsar una desaceleración de la inflación y forzar un descenso en los tipos de interés a lo largo del 2024.

Mientras, la actividad en el mercado seguirá dinámica y activa gracias al incentivo de rebaja en los precios que se espera que llegue durante el próximo año. El sector continuará con resiliencia ajustándose a la nueva normalidad, mostrando una demanda fuerte y consistente por comprar vivienda, y siendo un gran valor refugio frente a la incertidumbre, por lo que las expectativas de recesión en el inmobiliario no se sostienen. Tal y como ya predijimos desde Fotocasa, ni en 2022 habría burbuja inmobiliaria, ni en 2023 caída de precios. Por lo que ahora pronosticamos que en 2024 no habrá crisis en el sector.

Lo que el mercado necesita es generar un clima de estabilidad y confianza entre todas las partes que lo conforman, mientras fomenta y amplía la oferta de vivienda disponible para equilibrar los precios de los mercados y mejorar la accesibilidad de los ciudadanos. El ladrillo tendrá en 2024 una gran oportunidad para demostrar que es uno de los materiales más resistentes que existen.

CategoríasCompra de vivienda obra nueva

Uno de cada cuatro compradores que busca obra nueva tarda más de un año en adquirir la vivienda

Las personas que han adquirido vivienda en el último año y han considerado la obra nueva buscan mayoritariamente en la misma localidad donde ya residían. Son, concretamente, el 66% de ellos, que se reparten entre los que también quieren permanecer en el mismo barrio (37%) y los que planean cambiar de vecindad (29%). Esta es una de las principales conclusiones del análisis “Situación del mercado de obra nueva en 2023” realizado por el portal inmobiliario Fotocasa. Entre los que sí se plantean mudarse de localidad, el 17% quiere irse a una que esté próxima a su lugar de residencia en el momento de iniciar el proceso de compra. Solamente hay un 7% que busca comprar en una localidad lejana a la suya, aunque en la misma provincia, y un 11% que quiere trasladarse de provincia.

Sin embargo, las preferencias no siempre coinciden con la materialización de la compra. De hecho, hay una diferencia de nueve puntos porcentuales entre los que inician el proceso en su misma localidad y barrio (37%) y los que lo logran (28%). Por el contrario, son menos los que inician el proceso en un barrio distinto (29%) que los que finalmente compran allí (35%).

La distancia entre el deseo inicial y la culminación del ciclo de compra se acorta, o directamente desaparece, a medida que aumenta la distancia con el lugar de residencia actual. Por ejemplo, los que se quieren trasladar a una localidad lejana de la misma provincia y los que lo consiguen coinciden en un porcentaje del 7%.

Lo mismo cabe decir en relación con los que quieren cambiar de provincia: es el plan de un 11% de los compradores y ese es exactamente el mismo porcentaje de los que terminan encontrando vivienda para comprar en esta ubicación.

Lugar de la compra de la vivienda de obra nueva

“La escasez de oferta de vivienda de obra nueva es la principal problemática de esta tipología que dificulta el acceso a ella, pero la solución no es fácil ya que la construcción de viviendas se envuelve en varios impedimentos. Con el alza de tipos, los promotores no solo tienen más obstáculos para obtener financiación, desarrollar la promoción, sino también para realizar la compra de suelo. La lentitud en la burocracia, el aumento de costes de construcción y falta de mano de obra son también inconvenientes que continúan mermando al sector. Por lo que esta situación hace que llevemos 15 años infraproduciendo vivienda, con ralentización y paralización de los desarrollos urbanísticos”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Crece el porcentaje de los que esperan más tiempo

Uno de los factores que en mayor medida marca el proceso de búsqueda es el tiempo que se tarda en su culminación. En este sentido, el 40% de los compradores que ha barajado la opción de obra nueva tarda menos de cuatro meses en comprar una vivienda. Se trata de un porcentaje ocho puntos inferior al de 2022, cuando alcanzaba el 48%. De manera desagregada, estos compradores se dividen entre los que tardan menos de dos meses, que son el 20% (23% doce meses antes), y los que tardan entre dos y cuatro meses, el otro 20% (25% en 2022). Más tienen que esperar el 18% que emplean entre cuatro y seis meses en encontrar una vivienda para comprar, y un 17% que tardan entre seis meses y un año.

Consecuentemente, al descenso de los compradores que consideran adquirir obra nueva y tardan menos tiempo en encontrar vivienda se corresponde un incremento de los que se enfrentan a un periodo más prolongado para lograrlo.

Así, en 2022 eran el 9% los que tardaban entre uno y dos años, mientras que doce meses después el porcentaje ha aumentado hasta el 14%. Por su parte, los que deben aguardar más de dos años pasan del 6% al 11%. Si agrupamos ambos segmentos vemos que los que han de esperar más de un año para ver materializada su compra constituyen casi una cuarta parte del total de propietarios.

Esta última circunstancia también incide en la percepción que el comprador tiene respecto al tiempo empleado, ya que los que expresan que éste fue mucho mayor al esperado pasan del 7% al 9%. Pese a esto, igual que en 2022, sigue habiendo un 32% que afirma que el tiempo fue algo o mucho menos de lo esperado.

Plazo invertido en la búsqueda de vivienda por parte de quienes consideran la opción de comprar obra nueva

El perfil del potencial comprador de obra nueva

Dentro de ese 64% de compradores que ha considerado la posibilidad de adquirir una vivienda de obra nueva, el 56% son mujeres y el 44% son hombres. Se trata de una distribución cuya distancia se ha ensanchado ligeramente respecto a la de 2022: entonces el 52% eran mujeres y el 48% eran hombres. En cuanto a la edad media, ésta sube un año respecto a 2022, pasando de 40 a 41 años.

Por lo que se refiere al nivel socioeconómico, se aprecia un aumento del peso de las clases altas en la consideración a comprar obra nueva, en detrimento de las clases medias. Si nos centramos en aquellos que consideran exclusivamente obra nueva, este incremento de las clases altas es todavía mayor. Asimismo, la pérdida de peso de las clases medias viene motivada por un descenso dentro de los que consideran tanto obra nueva como segunda mano.

Entre aquellos demandantes de vivienda de compra que consideraron y/o compraron finalmente un inmueble de nueva construcción, hay un 38 % que vive con su pareja e hijos. Seguidamente, un 34% convive exclusivamente con su pareja y un 12% solo.

En cuanto al lugar de residencia de este segmento de compradores de vivienda interesados en la obra nueva, el reparto sigue siendo similar al de años anteriores: Madrid (19%) y Andalucía (19%) son las comunidades autónomas con una mayor concentración de este perfil de demandantes.

Si hablamos de la vivienda en la que residían previamente a la compra, el 43% estaba en un inmueble de su propiedad, frente al 36% que estaba en régimen de alquiler. Y, por lo que se refiere a la vivienda que han comprado o están intentando comprar, la amplia mayoría (85%) pretende convertirla en su primera residencia.

Perfil sociodemográfico de quienes compran o consideran comprar obra nueva

CategoríasCompra de vivienda

“Se supera la barrera de las 500.000 compraventas y 2023 puede ser el segundo mejor año desde 2007”

Los datos de transacciones inmobiliarias correspondientes al pasado mes de octubre de 2023 dados a conocer hoy por el INE reflejan un incremento mensual del 4,1% y un descenso interanual del -11,1%. “Las compraventas continúan mostrando un ritmo muy intenso en el mes de octubre, llegando casi a las 46.000 operaciones durante ese mes. A pesar de que interanualmente la caída es ya de dos dígitos, hay que poner en contexto que esta bajada se produce a la comparativa con el ejercicio 2022, que fue de máximo boom. La cifra de octubre sigue mostrando resistencia a las subidas de tipos y un volumen mensual similar a las cifras de 2019, antes del impacto de la pandemia, por lo que supone una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado tras haberse sobreestimulado”, comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Estas cifras nos muestran que lo que está sucediendo en el sector no es un parón en el mercado inmobiliario, sino una tendencia de acomodación a la nueva situación económica de escalada de tipos y que continuará con estos tipos altos durante una buena parte de 2024. De hecho, los estudios de Fotocasa Research, ya detectan que la demanda de adquisición se sitúa por encima de las cifras de prepandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que sólo están afectando a la ‘sobredemanda’ surgida”, explica María Matos, portavoz de Fotocasa.

Hay que destacar que octubre ha cerrado con 45.903 operaciones cerradas y en el acumulativo del año ya se superan las 500.000 operaciones. En concreto, en octubre se llegan ya a las 503.000 operaciones de compraventa durante 2023 y teniendo en cuenta que todavía quedan dos meses para cerrar el año es posible que estemos frente al segundo o tercer mejor año desde 2007. “Los españoles continúan mostrando un gran interés por comprar vivienda, un interés que explotó justo después del confinamiento de 2020, y el cambiar a una vivienda mejor todavía está moviendo el mercado inmobiliario en 2023. Aunque existe un gran problema en nuestro país y es la falta de stock, por lo que es posible que si hubiese más stock de vivienda el número de compraventas fuera aún mayor. De hecho, un reciente análisis de Fotocasa Research revela que la demanda quintuplica a la oferta en el mercado de compra y esto se traduce en que por cada vivienda hay 5 potenciales demandantes interesados. Seguramente, si contásemos con más stock de vivienda en España los datos podrían ser aún mejores”, comenta María Matos, portavoz de Fotocasa.

La vivienda de obra nueva sigue mostrando interés

Las viviendas de obra nueva siguen mostrando un gran interés entre la población y representan el 19,3% de las operaciones del mes de octubre, en concreto se han cerrado 8.847 operaciones en octubre de 2023. “A pesar del auge sin precedentes que vive esta tipología desde el estallido de la pandemia, es la que más sufre al adaptarse a los nuevos tipos de interés, ya que el encarecimiento hipotecario sumado al mayor precio de la vivienda nueva en comparación con la segunda mano, hace que un volumen significativo de compradores desechen la opción de obra nueva. Además, podemos encontrarnos con una grave problemática de subida de precios, si la demanda continúa latente. No solo por la inflación, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, que ha ocasionado la ralentización y paralización de algunas promociones, sino a la demanda de compra tan fuerte y solvente frente a los niveles productivos tan escasos de la vivienda a estrenar”, explica María Matos.

Hay que tener en cuenta que la vivienda de obra nueva resulta muy atractiva para un perfil muy concreto del comprador y según muestran los estudios de Fotocasa y se ve también reflejado en los datos del INE, un 20% de la demanda de vivienda busca exclusivamente obra nueva y, de media, tardan más de un año en encontrar la vivienda.

Impacto en las previsiones de cierre de año

“Entramos en una etapa de moderación de compraventas con respecto a los dos años precedentes. Hay que tener en cuenta que el incremento del precio de la vivienda y el encarecimiento hipotecario merman la capacidad adquisitiva de los ciudadanos. Desde Fotocasa estimamos que el 60% de compradores ya se han visto afectados por la nueva política del BCE y que el 28% de ellos se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición. Esta situación está provocando un cambio en el perfil del comprador hacia uno más específico conformado por ciudadanos solventes de nivel socioeconómico alto, que probablemente tengan expertise en el mercado inmobiliario. Como es propio del momento de incertidumbre económica, también surgen nuevas figuras como pequeños ahorradores y grandes inversores, además de compradores extranjeros, que no son tan vulnerables al cambio de política monetaria al precisar menos financiación bancaria. Es un cambio habitual en un contexto de adaptación a la nueva política monetaria. Sin embargo, en los próximos meses vamos a ver todavía un sector dinámico, aunque con cifras menos abultadas”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

CategoríasCompra de vivienda obra nueva

Análisis del mercado inmobiliario en 2023 y previsiones para 2024

El 2023 terminará con un balance aparentemente contradictorio en el mercado inmobiliario: las hipotecas caen y el volumen de operaciones se resiente tras un ejercicio relevante como fue 2022 pero los precios siguen al alza empujados por una demanda todavía superior a una oferta menguante.

La Ley de Vivienda no solo no ha cumplido los objetivos previstos por el gobierno, sino que ha tenido un devastador efecto contrario: pretendía solucionar el problema del alquiler y lo ha llevado a cotas desconocidas de sufrimiento para los inquilinos. La nueva regulación ha hundido la oferta y los precios han seguido subiendo con fuerza. Además, ha generado un transvase relevante de alquileres permanentes al alquiler de temporada y dificulta aún más el acceso de las familias a la vivienda, sobre todo en las que hay menores. Con un entorno político de perfil continuista, no es previsible que estas tendencias cambien en 2024.

Mercado de venta

Precios. Las caídas de precios que muchos anunciaron para este año no han llegado y el coste de comprar una vivienda en España se ha incrementado un 7% en el último año.

En algunos mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona los precios han alcanzado niveles muy elevados, lo que está provocando que los incrementos en los mismos sean más moderados y cercanos a la inflación.

La tendencia alcista ha sido mucho más marcada en el arco mediterráneo y Baleares, posiblemente empujados por una demanda internacional de alto poder adquisitivo.

En Alicante y Palma el precio creció un 15%, mientras que se quedó en un 14% en Valencia y un 13% en Málaga. Con una demanda activa, un creciente número de hogares y una oferta menguante, las tensiones sobre los precios seguirán aumentando en 2024 en los mercados más dinámicos, mientras que en el resto es posible que asistamos a una estabilización o a ligeras caídas.

Demanda de compra. Las grandes ciudades siguen siendo un foco importante de demanda, aunque esta se traslada con fuerza a los suburbios. El impacto de las subidas de tipos está siendo menor de lo esperado. La demanda previa era alta y aunque una parte se ha retirado, la que se ha quedado es aún elevada para sostener los precios al alza.

La mitad de las operaciones se cierra sin hipoteca. Según nuestros datos, más de la mitad de las personas que busca comprar una vivienda ya dispone de otra en propiedad, lo que facilita y abarata los costes de la operación

Compraventas. 2023 se cerrará ligeramente por debajo de las 600.000 viviendas vendidas, lo que supondrá un descenso muy relevante de operaciones del entre el 8% y el 10%.

Aun así las cifras de compraventas durante los tres primeros trimestres fueron elevadas y estuvieron un 19% por encima de los primeros 9 meses de 2019 y las mismas que se vendieron en 2017. El efecto escalón, por la comparación con un año de tanta actividad como 2022, es el responsable de la aparente contradicción entre una caída muy abultada y el hecho de que 2023 sea, en cuanto al número de viviendas vendidas, uno de los mejores ejercicios de los últimos 15 años.

Para 2024 es probable que asistamos a un panorama continuista, dado que no hay previsión de una aparición repentina de grandes bolsas de viviendas en las zonas con más demanda. Aun así, es posible que durante el próximo ejercicio se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios que no se ha producido, por lo que podría aumentar la tensión en el mercado y empujar los precios al alza con mayor energía.

Hipotecas. El número de hipotecas firmadas ha sufrido un descenso significativo, y cerrará previsiblemente 2023 con una caída superior al 25% interanual, con precios que han seguido encareciéndose hasta llegar a niveles no vistos desde 2016.

Las hipotecas mixtas (con plazos fijos iniciales de 3, 5 o 10 años) han supuesto la revelación de este año y muy posiblemente se consoliden como el producto más utilizado durante los primeros trimestres de 2024. A pesar del encarecimiento de la financiación, los bancos no han cerrado el grifo y siguen compitiendo entre ellos para ofrecer las hipotecas más competitivas, para aquellos perfiles que cumplan los criterios de riesgo requeridos.

En 2024 esperamos que este apetito no disminuya y veremos si la tendencia de tipos permite incluso alguna alegría con disminuciones de precios o si, por el contrario, la situación económica obliga a los bancos a ser más restrictivos en su política de concesión de préstamos.

Evolución del Euribor. Las últimas decisiones del BCE en materia de tipos han provocado que sea muy difícil prever el comportamiento del Euribor a 12 meses. A pesar de que hay una corriente generalizada que ya apuesta por bajada de tipos, no prevemos que esto se produzca a corto y medio plazo y podríamos incluso ver alguna nueva subida en la primera parte del año.

En las últimas semanas el índice ha experimentado una pausa en sus subidas e incluso alguna ligera caída, pero ello no significa obligatoriamente que estemos ante un cambio de tendencia. El mercado tiene todavía demasiadas incertidumbres que no apoyarían un inminente descenso del índice, como la inflación todavía en niveles altos, la situación geopolítica, la llegada del invierno y su consiguiente aumento en la demanda de energía, las subidas salariales o las medidas de los diferentes gobiernos para contrarrestar el efecto de la inflación.

En el mejor de los escenarios, podríamos asistir a una relajación durante la segunda parte del año por lo que las familias con hipotecas variables deberían planificar sus economías pensando que no verán bajar sus cuotas hipotecarias hasta, como pronto, 2025. Si se produce una bajada, seguramente será mínima (sin bajar del 3%), a no ser que Europa entre en una recesión más fuerte, que afecte al empleo, y esto sí tenga un efecto más rápido en la inflación, lo cual obligaría al BCE a mover ficha rápidamente.

Mercado de alquiler

Precios. El alquiler sigue siendo el gran problema de las familias españolas. La ley de vivienda aprobada en mayo, lejos de paliar o solucionar los problemas que el mercado viene arrastrando desde hace cuatro o cinco años, tras el endurecimiento progresivo de la regulación, ha tenido un efecto perverso: la abultada sobrerregulación ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la última década.

Este año a los elevados precios se ha sumado la desaparición de gran parte de la oferta, lo que ha aumentado la ansiedad de quienes necesitan encontrar una vivienda. Alquilar una vivienda es, a cierre del mes de noviembre, un 9,2% más caro que hace un año, alcanzando los 11,9 euros/m2. En los grandes mercados, las subidas de precios son aún más relevantes, llegando al 21,6% en Valencia, el 19,3% en Palma; 15,2% en Málaga; 14,4% en Barcelona o el 12,4% en Madrid.

Oferta. En paralelo, la oferta de viviendas de alquiler permanente se ha reducido un 12% en el mismo tiempo y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, llegando a reducirse un 26% en Madrid, un 23% en Málaga y un 12% en Barcelona.

Alquiler de temporada. Durante la segunda mitad del año, y tras la aprobación de la Ley de Vivienda, ha aparecido con mucha fuerza el alquiler de temporada, que se está convirtiendo en la opción favorita de muchos propietarios que decidieron sacar sus viviendas del mercado y que las han devuelto con esta opción temporal que no se encuentra bajo el paraguas de la Ley de Vivienda. A cierre del tercer trimestre, este tipo de alquileres suponían ya el 10% de toda la oferta en España y experimentaron un crecimiento del 40% en el último año. Este tipo de alquileres suponen ya el 32% del total en San Sebastián y el 28% en Barcelona, mientras que Madrid están todavía en el 11% y en el 15% en Málaga.

Todo indica que estos porcentajes crecerán en el último trimestre del año y que el peso de los alquileres de temporada seguirá aumentando en los grandes mercados, lo que reducirá aún más las posibilidades de las familias que buscan establecer su hogar en ellas, aumentando los precios y endureciendo los perfiles exigidos por los propietarios, que al haber menos viviendas en el mercado y más gente buscándolas se centrarán en los perfiles que les ofrezcan más seguridad jurídica y frente a impagos.

Rentabilidad. Entre las capitales españolas, Murcia y Lleida son las que ofrecen una mayor rentabilidad para los inversores que compran una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, ya que alcanzan el 8,3% y el 8% respectivamente, seguidas por Huelva, que alcanza el 7,6%. Con rentabilidades superiores al 7% se sitúan Jaén (7,3%) y Castellón (7%). Por el contrario, San Sebastián es la ciudad donde la rentabilidad es más reducida (3,8%), seguida por Palma (4,5%), Pamplona y A Coruña (4,7% en las dos ciudades), Cádiz y Pontevedra también comparten porcentaje (4,8%). En Madrid la rentabilidad alcanza el 5,2% y en Barcelona llega hasta el 5,8%.

Para 2024 es posible que la rentabilidad aumente en mercados muy dinámicos como Madrid o Barcelona por las mayores tasas de crecimiento que se esperan en el mercado del alquiler en comparación con el de compra. Por el contrario, es posible que en otras zonas con menos demanda la rentabilidad se mantenga estable o incluso disminuya ligeramente.

Círculo vicioso para los inquilinos. En España el esfuerzo para alquilar es superior al de compra. Para no destinar más del 30% de los ingresos al pago de la renta (cantidad máxima recomendada), es necesario ingresar 31.550 euros netos al año por familia mientras que, en el caso de la compra, el pago de la hipoteca exige ganar 21.561 euros netos, aunque cuenta con la barrera de tener que aportar por adelantado el 30% del valor de la vivienda. Es decir, alquilar exige un 46% más ingresos pero evita tener que aportar ahorros previos.

Las personas que viven de alquiler pagan más que quienes pagan hipoteca, por lo que para ellos es más difícil ahorrar para conseguir los ahorros necesarios y les imposibilita dar el salto a la vivienda en propiedad. La mejor manera de romper este círculo vicioso pasa por un cambio en las políticas de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas en alquiler, relajando la tensión sobre las mismas y logrando una tendencia bajista en los precios que incremente la capacidad de ahorro de las familias para hacer frente a la entrada en un futuro.

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